二手房的贷款方式及利息计算

房子仍然是国人的头等大事，不管国外说什么40岁以上才开始买房。也不管说什么国外的人独立性强，自己单独居住，不与父母或长辈住在一起。这些都不具有参考意义，在中国，在咱们的国家就是这样。父母总是要操心孩子，想让孩子过得更好，如果孩子30几岁还没开始置业，父母就会考虑参与，甚至有的父母在孩子结婚时都已经计划好。中国人喜欢四世同堂的大家庭式的生活，如果小两口不愿意和长辈住一起，甚至会出现被指责的可能性。

房子由于交易额是家庭开销的一大支出，所以在房子交易时一定要有所计划。尤其是二手房的交易，更是要事无巨细，进行全面的了解。本文所述正是二手房的贷款方式及利息计算。

利率：买二手房，要区分首套房和二套房。如果你是第一次置业，不管你买的是新房还是二手房都是按新房的利息来计算。一套房可以按基准利率，二套房现在利率要上浮10%了，当然，这个是政策层面的，与银行的贷款规定有关。利率的计算方式二者是一样的，下载一个房贷计算器，输入相应的数额就可以计算出来了。

贷款方式：第一次置业，买二手房首付也可以达到三成。如果你是第二次置业，就算是家庭第二套房子了。这个首付得6成，而且贷款利率是上浮10%了。

房本是否满五年：房本是否满五年在交易过程中所产生的过户费，差别巨大。具体计算方式在后面列举。

评估：评估是二手房交易的重要环节。评估时需要参考当地成交的指导价。二手房的交易价格通常会高手这个交易的指导价，因为指导价通常会远远低于市场价。比如：在北京的北三环地区，其房子的交易价格通常是3－4万以上每平的价格，而指导价只有一万多，还不足两万。因此，评估价格就是缴费的依据，评估的价格越高，缴费就会越多。

除了双方交易的房价以外，还有其它的费用需要缴纳。就是所谓的过户费。不要小看这些费用，这也是一笔大的开销。不管网上说什么房价要调控之类的话，必须要买房的人最好不要受什么影响。我不是托，但我每天经过北京丰台区房产交易大厅门口，都是能感觉到热闹景象。

费用组成：

契税：房款的1.5% ； （买家）印花税：房价的0.1% （买卖双方平分）；交易费：6元/平方米（买卖双方平分）；测绘费：1.36元/平米；（买家）权属登记费：80元；（买家）证件费：50元；（买家）营业税：差价*5.5%（超过5年的不需要缴纳）；（卖家）个人所得税：差价的20%或者房价的1%。（卖家）总计需要缴纳的税费为：9000左右（不包含营业税）

费用的组成方式及承担人分配：

契税：1、购买的房产超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的3%；2、购买的房产不超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的1.5%；3、在首套房的情况下，购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契税是：房款的1%；个人所得税：1、房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；2、面积超过144平米的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的2%；3、面积不超过144平米（包含144）的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。营业税：1、房产证未满五年的，并且面积在144以上的需要缴纳总房价的5.5%；2、房产证未满五年的，并且面积在144以下的需要缴纳差价的5.5%；3、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%；4、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。

20%所得税对楼市的影响有多大？

最近比较流行的20%所得税是国人讨论的热点，认为可以对高房价起到抑制作用。这个政策好坏的本身我们不加以评论，但实际上这个所得税影响可能并没有想像的那么大。因为做为普通老百姓的我们，买一套房子要还很多贷款，装也会产生费用，这是要在交易时减掉的。对于其它项的费用没有变化。而且在没有出台20%个税的规定以前，这些过户费用本来就已经很高了，所以此规定暂时还没能明显体现出来抑制楼价的效果。