二手房交易安全须知

二手膊蜾踬简房交易安全

承诺不代表诚信,诚信不代表安全,交易安全需要合理的交易规范和严谨的法律依据。没有安全基础只相信承诺和诚信会使交易面临较大的风殉搛凰茅险。要想真正做到交易的安全,首先应该评估其交易的行为是否正确,操作方式是否安全,并要求提供安全的相应证据。

产权关系

权属法律关系必须清晰,交易双方应提供证据来证明所签订的交易合同具有法律效力。签订合同者应具备相应的权利。如是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利。不是产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?例如,委托签订合同、确定交易价格、收取房款、办理产权变更手续、房屋交割等。

专家提醒交易双方,在签订房屋交易合同时,如果由于委托事项不明确,价格不透明,就会给交易双方造成不必要的纠纷和损失。所以交易双方在签订交易合同时应由产权人或合法委托代理人来确定交易中的重要环节,并签订合同。以保证合同的合法性、真实性、有效性,使交易价格更合理、透明和安全。由于房屋的产权是以登记制为法定产权归属的,一旦该房屋发生纠纷或重大事件,如果产权人不能提供相应的证据来证明没有过错,那么该产权人将承担相应的责任。

例如:有人以收购名义买断房屋,待得到该房屋的法律文件原件和房屋后不办手续,而是冒充产权人或利用产权人的委托证明采取一房多卖、一房多租等手段进行诈骗活动。使真正的产权人蒙受巨大的损失。作为交易双方,即使在签订合同后,各自的法律文件证明应由各自保管好。尽量不要委托他人,本人实在不能亲自办理的,也应委托信任的人。

付款方式

房款交付是交易中最重要的环节之一,房屋不是一种普通的商品,它是以登记制来确认产权归属权。办理产权的更名手续在交易过程中起着决定性作用。如果买方不能提供有效的证据来证明买方有绝对的支付房款能力和使房款按合同约定顺利到位,在买方还没有付清房款前就办理产权转移手续,就等于确定了买方对该房屋拥有的合法性,很容易在以后的交易中处于被动,造成纠纷或损失。

买卖双方交付房款的时间和过程往往是争论的焦点。买方认为,如果先付清房款,在整个交易过程中发生问题后不能得到真正有效的房产手续和房屋,再追讨房款很麻烦。双方总是在相互信任上不能达成统一,希望找令双方都能信任的中间机构来进行房款交割。

大部分交易者都选择了代理交易的中介机构,但是交易双方要注意以下三个方面:交易价格是否透明,经纪方是否暗中吃取差价;操作过程是否规范安全;中介机构可信度的考察,是否存在着由于经营问题而面临倒闭或恶意欺骗卷款而逃。

如果出现第三种状况,买方已付房款而卖方并没有收到房款后果可想而知。目前已出现一些较为安全的房款交付方式。一种是通过银行来担保、交付,一种是通过政府部门进行资金托管。

房屋交割

房屋交易一般是由动产和不动产组成。不动产一般是指房屋本身,但动产却很复杂,例如家具、物品、设备、装修、装饰等,如果只是不动产交易,在房款交割时,你看到的房屋和你在交易前看到的状况应该没有太多差别,多数房屋交易的纠纷发生在动产方面。在签订合同时,动产事项不明确,使房屋交割不完整。所以在签订交易合同时应先了解交易的价款包括哪些,哪些是不动产,哪些是动产,动产是否单独转让,还要对整体的标的物在合同中有一个详细的描述。房屋交割的时间方式及物业等费用的结算都应在合同中明确。

延期过户有风险

有市民咨询,他看中了一套二手房,但在交易时卖方提出,今年5月国家九部委出台了有关规定后,二手房转让征税时间为5年,为避税,能否先到公证机关公证双方交易合同,不到房屋产权登记机关办理过户手续,等到5年后再去办理产权过户登记。问这样交易是否可行。律师认为,如此交易有风险。因为房屋是一种特殊商品,实行的是登记备案制,即使进行了公证,在未办理产权过户前,房屋的产权仍属卖方。在此期间,若卖方私自将房屋抵押,或者进行二次销售,房屋的产权就会发生变化,取得新产权的“第三人”的权利,是只公证不备案的“原买主”无法对抗的。见证、公证、交付等,均不是取得房屋所有权的有效证据,房屋所有权的转移只认过户登记手续。

安全交易学几招

有市民提出,自征收二手房营业税和个人所得税以来,二手房市场交易量下降,一些中小型中介公司的生存面临挑战,担心交易出现风险。律师认为,在二手房交易中,确保交易安全的办法有很多,如买卖双方可以借助银行来进行交易。就是买方把购房款存入银行,再将存折交给卖方当个凭证,自己留着密码,等卖方办好过户手续后,再在银行现场交易,他给你证件,你给他密码并查证好。另一种方法是公证提存,就是购房者将购房款交给公证处代管,并出具一份证明,证明这些钱是用来偿还购房债务的资金,而售房者也将房产过户的有效证件交给公证处。然后,购房者取证,售房者取钱,公证处代管费由买卖双方协商承担。还有就是找律师,买卖双方和律师签订授权委托书,委托律师来办理过户等交易手续,将风险降到最低。

二手房买卖要不要找中介

二手房买卖一般有两种方式,一是通过中介公司进行交易,二是自由交易。在这两种交易方式中,都存在交易安全的问题,因此,在二手房交易过程中,如何根据实际情况选择相应的交易方式,规避风险,就显得比较重要了。

如何通过中介公司买卖二手房找中介公司,主要有以下几种方式:中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。如何辨别中介公司好坏,主要应注意以下几方面:1.到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书,了解它的经营范围,看它是否有房地产经纪这项业务;2.看看该公司的办公环境及公司的规模;3.看看该中介公司是否有自己的网站,因为能拥有自己网站的中介公司,一般都比较重视公司的形象。

与中介公司打交道时还需要注意:1.核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此,委托中介公司办理房地产买卖业务时,一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书,了解它的经营范围,是否有房地产经纪这项业务;2.在签订买卖合同或委托协议时,需多加注意,对相关的条款(如付款方式,经纪公司的权利及义务、违约责任等)应认真考虑,最好让律师或了解房地产行情的人帮忙把关。

不通过中介公司如何交易笔者曾接到一名读者的“诉苦”电话:先前是通过网上进行的自由交易,看了两遍房屋觉得还不错,准备买了,进一步了解时,才知业主所拥有的只是临时产权,根本不能交易,白白浪费了这么多时间。如果是在去看房前或看房时就问清房屋的权属状况,就不会这样了。因此,在交易以前买方最需注意的是:1.看房。首先看房时,一定要看该房屋所有权证,了解该房是房改房还是使用权房或者只有临时产权。如果是房改房,还需了解业主是成本价还是优惠价购买的房屋。2.还需了解房屋所有权证上的房主与卖房人是否同一人。如果不是,还需了解他们是什么关系,是否有委托书、公证书。最后,还需了解清楚物业费、供暖费是否有遗留问题。3.签订合同。一切承诺都需落实在合同上,以便将来产生纠纷时有据可查。 4.注意付款方式。最好是在过户当天支付。

办理过户手续时,只须将买卖双方所需的证件备齐,按照房管局的流程去办理即可。在二手房交易的价格问题上,交易双方可以依据二手房指导价作为参照,同时再利用市场比较法,将自己的物业与周边物业价格做比较。第一步,搜集交易实例。业主可以通过同事、朋友或其他方式了解到自己房屋周边的交易实例;第二步,进行交易修正。一般来说,由于业主只是想大概了解自己房屋的市场价格,因此只须对房地产状况进行修正即可。房地产状况修正可分为区位状况修正(繁华程度、交通便捷程度、环境景观、临路状况等因素)、权益状况修正(土地使用权年限)和实物状况修正(新旧程度、户型、朝向、楼层、装修等因素)三方面。第三步,求取比准价格。①房屋位置(如果是在同一小区,修正系数为0。如果待估价房屋有更好的位置、交通、购物休闲环境等,则可选取1%至3%的修正百分数);②建筑年代的相对折旧:1%(在实际的估价中,年折旧率是按2%计算,但建筑年代对已购公房的实际影响并没有那么大,所以每年的相对折旧按1%计算较为适合);③楼层:一层为-2%;二层为0,三、四层为2%,五层为1%,顶层为-2%;高层:一层为-3%;二为-2%,三层为-1%,四、五层为0,六层及六层以上为1%,顶层为-3%;④朝向(以两个窗口朝向为准,如果窗口多于两个,选最好的两个为准):东向为0%,南向为+2%,西向为-1%,北向-2%。⑤装修:精装修且在3年以内的为+3%,3年以上的为0%。⑥暖气和燃气:有暖气和燃气为0%,单气为-2%。这样,对于业主来讲,出售自己的房屋,就会得到一个较为合理的价位。

两种方式对比通过中介公司最大的好处就是安全、省心。俗话说“隔行如隔山”,中介公司对房地产经纪业务的办理十分专业,能为买卖双方省去好多的麻烦。更重要的是,中介公司所起的居间担保作用,能够站在公正的立场上,为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用,保证双方的利益不受损害。缺点是目前中介公司众多,良莠不齐。如果委托不正规的中介公司很可能使委托方受到损失。不通过中介公司,自己交易最大的好处就是省钱,不需要缴纳中介费,而且自己亲自办理,让人放心。但是由于大部分买卖双方对房地产了解得不多,很容易忽略一些细节,结果产生一系列的纠纷,甚至是经济损失。本来是让自己放心的,结果由于对房地产业务的不了解反而变得不放心了。缺点是需要牵扯太多的时间,而且交易过程中的付款安全性得不到有效的保障。如果买方是按揭贷款,手续较为繁杂,因此,笔者建议买卖双方,为避免许多麻烦及不必要的风险,买卖双方自己达成交易的,可以委托一些“放心中介”办理权属过户和按揭贷款手续。

找中介买卖房子也需谨慎

一、小心中介利用房托(如交易时如果对方特爽,不太还价,急着成交,八九是房托)骗钱;

二、交易时找信誉好有实力的房产经纪公司,千万不要盲目委托;

三、卖房时(如原按揭购房的),交银行余房款最好一同前往办理手续;

四、过户时需双方当场前往房产交易中心办理手续等(特别是对于中介资质实力信誉不了解的)