如何认定开发商销售广告的法律效力

1、第一步，需要了解合同的订立、要约、承诺、要约邀请及合同成立这几个法律术语。合同的订立采取要健懔惋菹约、承诺的方式；要约是希望和他人订立合同的意思表示，胱絮枳砖承诺是受要约人同意要约的意思表示。当两个行为完成，合同成立，即对订立合同的双方具有法律约束力。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，与要约不同。

2、第二步，判断开发商销售广告是否具有法律效力的关键是它属于要约还是要约邀请？《合同法》第十五条规定：寄送价目表，拍卖公告，招标公告，招股说明书，商业广告等均为邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。

3、第三步，如何判断开发商销售广告内容符合要约规定呢？《合同法》第十四条：要约意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

4、但是虽有上述规定，如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词，分歧较大。由于一直存在着争议，全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。所以最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》，该《解释》第三条进行了明确规定。

5、所以一般商品房广告中，可能包含以下四种情况：1、属于开发商具体确定的内容，例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等，也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内同柙丕牌容。2、属于内容较具体，如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等，但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。3、不属于开发商具体确定的内容，如售楼广告中常见的“温馨家园”，“依山傍水”，“商机无限”等，这些广告内容只能算作要约邀请，开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。4、属于内容具体确定，如常见的“买顶层送花园”，“保证产权”，“售后包租”等内容，但系开发商违法承诺，通常因违反法律规定而无效。