旅游景区（企业价值）评估方法
1、资产基础法具体评估方法资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的价值基础上确定评估对象价值的评估方法。对各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。1、流动资产（1）货币资金：对评估基准日现金、银行存款的账面金额进行清查核实，在清查核实的基础上，以清查核实后账面值确定为评估价值。（2）债权类流动资产：主要是应收账款、预付账款、其他流动资产，评估人员分析了其业务内容、账龄、还款情况，并对主要债务人的资金使用、经营状况作重点调查了解，在清查核实的基础上，以可收回金额作为评估价值。（3）存货评估人员对存货现场做了实地勘查，经过现场查看、了解，认为企业的存货管理制度严格、责任明确、摆放整齐、标识清楚，便于货物的收、发、盘点，基本实现了科学化的管理。企业对存货实行定期盘点，以保证账实的一致性，本次评估人员通过对存货进行抽查盘点，核实到企业账实相符。以核实后账面价值确定评估价值。
2、长期应收款的评估评估人员首先核对申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列金额的正确性。在对应收账款核实无误的基础上，根据申报的长期应收款明细表中所列客户业务内容、发生日期、金额，向该公司财务人员及相关人员进行了了解，由财务人员及相关人员详细介绍各债务单位的实际情况，评估人员按照《企业会计准则》以及评估相关法规的规定，具体分析了长期应收款形成的原因，款项发生时间及欠款方信用情况，并对公司外欠款单位发函询证，判断各账户欠款的可收回性。对于没有回函的款项，通过替代程序予以核实验证。长期应收款无确凿无法收回的证明，以核实后账面价值确定为评估价值。
3、固定仿瓤僭蚋资产根据本评估项目的评估目的和评估对象的具体情况，对固定资产采用重置成本法进行评估。重置成本法是通过测算评估对象在评估基准日的重置芤晟踔肿成本，用重置成本乘以综合成新率得出资产价值的一种方法。该方法的计算公式如下：1、房屋建筑物类重置成本法：纳入本次评估范围的构房屋建筑物和构筑物采用重置成本法进行评估。申报房屋建筑物主要是构筑物主要为停车场、景区内游步道。对构筑物的评估，运用指数调整法，确定其重置全价。之后根据综合成新率确定建筑物的评估值。成新率采用年限法与打分法综合确定房屋建筑物、构筑物成新率。评估值=重置全价×成新率①重置全价的确定重置全价=账面原值×（1+固定资产投资增长指数）②综合成新率的确定构筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定房屋建筑物、构筑物成新率。当土地尚可使用年限少于房屋尚可使用年限时，按土地使用年限计算。综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%年限法成新率是以经济耐用年限减去已使用年限之差,占耐用年限的百分比作为房屋建筑物、构筑物及管道沟槽的成新率。年限法成新率=（建筑物经济耐用年限－已使用年限）÷建筑物经济耐用年限×100%打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：打分成新率=（结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B）×100%G—结构评分修正系数；S—装修评分修正系数；B—设备评分修正系数。③评估值的确定评估值=重置全价×综合成新率2、设备类固定资产评估方法（1）设备重置成本的确定①机器设备重置成本的计算机器设备的重置成本一般包括设备购置费、设备运杂费、安装调试费(不需安装调试设备则不考虑此项)、其他费用和合理的资金成本。重置成本=设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋其他费用＋资金成本A、设备购置价设备购置价在与资产占有方技术人员沟通后，根据查询机器设备价格数据库、市场询价、查阅《2009机电产品报价手册》及其他相关资料的结果修正后确定。B、运杂费设备的运杂费是指设备从生产厂家到安装使用地点所发生的装卸、运输、采购、保管、保险及其他有关费用。运杂费根据运距、重量等确定，或按照供货条款确定。C、安装调试费依据概算及设备的实际情况确定设备的安装调试费率，以设备购置价为基数计算安装调试费（不需要安装设备不计安装调试费）。D、其他费用其他费用包括建设单位管理费、生产职工培训费、联动试运行费等，一般按照设备分摊的其他费用（扣除利息支出）确定。E、资金成本以上述确定的设备购置价、运杂费、安装调试费及其他费用之和为计息本金，假设在安装期平均投入，按与合理工期相对应的同期银行贷款利率确定。②电子设备重置成本的确定根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价；对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其重置全价。（2）成新率的确定①机器设备成新率的确定A、评估中对于大型、重点设备，通过现场检查，了解生产工艺过程，该设备在生产中的作用及其结构性能等进行较全面的技术状态现场勘察，和查阅必要的设备运行、维护、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员分析讨论后，结合已使用年限，通过采用使用年限法和现场勘察法分别确定设备的理论成新率和现场勘察成新率，再根据上述两种方法确定的成新率不同权重计算确定其综合成新率。其中：理论成新率按照设备的已使用年限和尚可使用年限计算确定，尚可使用年限结合设备的实际运行状况、利用状况、维护状况、施工环境等综合确定。理论成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限) ×100%现场勘察成新率根据专家对设备进行现场勘察和鉴定结果，综合确定。综合成新率=理论成新率×权重+现场勘察成新率×权重B、对于一般机器设备主要采用使用年限法确定其成新率。计算公式为：成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限) ×100%②电子设备成新率的确定电子设备成新率主要依据企业电子设备的使用年限确定。
4、在建工程由于该在建工程主要是房屋建筑物维修款，目前还在施工，尚未分摊到各具体工程，在综合分析后，本次以委估在建工程清查核实后账面值确定评估价值。
5、无形资产纳入本次评估范围的无形资产为土地使用权，是某旅游景区发展有限公司位于景区的土地使用权。估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用基准地价修正法：基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价基准日价格的方法。
6、负债纳入评估范围的负债包括短期借款、应付职工薪酬、应缴税费、专项应付款。负债的评估主要是在对账面价值核实的基础上，以评估基准日企业实际需要承担的负债金额作为负债的评估价值。