如何设计园区运营管理方案

园区运营管理的概念

作为园区生存盈利的关键要素和要素之间的逻辑关系，园区的运营管理决定着一个园区的经营成果。从长远看，能否找到适合园区发展的运作模式并不断对其进行完善决定着一个园区未来能否可持续发展。

园区运营管理的重点领域

在园区发展的过程中，规划设计其运营管理模式时，主要关注的方面有运营模式、管理模式、盈利模式、建设模式、园区投入产出设计、产业政策体系设计以及组织机构设计等方面。园区管理方只有在这些方面进行完善，才能更好的协助园区又好又快发展。

2.1、园区建设模式的选择

产业园的建设模式主要分为政府推动与管理以及企业开发与招商两类进行产业升级、市场运作。其中，政府推动与管理指在政府的指导下，由企业配合当地政府具体制定符合当地实际的产业园建设方案，并利用双方资源，促进方案实施；企业开发与招商是政府不直接介入产业园的具体建设经营，而是由企业帮助招商及投资开发物业，由愿意并有实力和信誉的大型公司，或企业联合体负责规划建设和经营等工作。

2.2、管理模式的选择

产业园区管理模式主要分为行政主导型管理模式、公司治理型管理模式以及混合型管理模式三类。管理模式需要在园区规划建设初期进行选择决定。

2.3、运营模式的选择

产业园区典型的运营模式包括以工业厂房出租和销售为主，以土地出让为辅、以代地方政府招商为主，以商业开发为辅或以入园企业进行全方位服务为主，以整体物业管理为辅等类别，需要根据园区各方面的实际情况进行确定。

2.4、盈利模式的设计

一般来讲，我国产业园区目前选择的盈利模式主要包括以厂区建筑物销售提取利润、以厂区建筑物出租收取费用、以土地出让差价赚取利润、以为入园企业提供平台收取服务费用或以配套设施和配套（商业、住宅）服务收取合理费用等。产业园区的盈利模式可以结合自身状况，在此基础上进行综合选择或创新。

2.5、园区投入产出设计

产业园区的投入产出设计主要指在园区规划建设的前期对园区未来的发展进程进行预判，对园区不同细分产业的投入与产出分别进行预测。除具体财务分析外，还要进行敏感性分析，并提出园区在发展过程中潜在的风险以及应对措施。

2.6、园区产业政策体系设计

园区产业政策体系是园区发展软环境的主体，对于园区的发展起着至关重要的作用。园区产业政策体系主要包括财税优惠政策、政府补贴政策、人才引进政策、行政审批政策、公共服务平台相关政策以及其他个性化的政策体系设计。

2.7、园区组织机构设计

产业园区的组织机构在园区实施运营管理功能的过程中扮演着重要的角色，只有充分结合实际情况以及事实需要对组织架构进行科学的设计，才能确保园区的运营管理制度设计落到实处。

园区运营解决方案的基本框架

第一部分园区规划及定位

一、园区背景及简介

二、园区定位研究

三、园区规划结构及用地布局

四、园区及其辐射区域行业市场定位研究

第二部分园区财务分析

一、投资估算与融资建议

二、投入与产出分析

三、可行性与敏感性分析

四、风险分析与应对措施分析

第三部分园区运营战略分析

一、同类产业园区运营存在的问题

二、园区运营模型分析

三、组织机构设计

四、园区运营战略分析

1、经济对策

（1）税收政策

（2）用地政策

（3）基础设施建设

（4）物流及交通环境

2、行政对策

（1）企业管理及审批

（2）园区机构的服务职能

（3）相关人才政策

（4）中介鼓励政策

3、法律对策

4、技术措施

第四部分运营模式及策略建议