房地产成本可以这么优化哦！

1、案例一：对于资金先对充足及健康的属地房地产商，应该图片思路，积极利用当地有优势的政府关系，拓展封闭的五六线城市的市场，或者与有愿意往五六线的房企合作禽秀藏橙拓展，和当地政府加强关系维护，采用勾地形式拓展封闭市场，这样可以降低土地成本，可以通过几个步骤:1、前期充分的市场调研，判定市场后坚定入驻，前置收地、方案报审工作，实现净地交付、挂牌文件明确车位个数；2、有意向进驻提前一年以上持续跟进当地政府的挂牌时机，踏准时机，确保顺利拿地。3、积极和政府保持沟通，实现底价勾地。4、政府有疑虑的，邀请政府各关键部门领导到已开发楼盘进行参观交流，打消顾虑，为顺利勾地做铺垫。

2、例二：产业扶贫引入，带动产业，引导政府实现勾地1、充分利用公司资源，联合文商旅集团自主勾地后自主运营，实现地块落地红线外代建成本；2、通过沟通政府设计资格、运营、概念方案审查设置参拍企业门槛；3、设置自持运营5年，其中自持核心建筑50%不得用于抵押，排除竞争房企；4、为通过审查提前沟通政府将审查方案替换为本司方案，并设置陪标方案做衬托；5、整体勾地锁定地价后，沟通政府按照楼面价倒推首期工地价格，降低土地成本投入；6、土地分宗获取，首期先获取文旅用地，降低文旅成本及履约保证金投入。

3、例三安置代建（板块深耕+烫腥治奁充分沟通政府需求+成功设置勾地条件+底价获取）1、坚持板块深耕，第一时间了解政府安置需求迫切，结合属地供地计划，积极妾良蛐伍勾兑，成功设置“回购+现场挂牌”等勾地条件；2、前置充分沟通，挂地前已充分明确安置对象、回购房源户配要求、回购协议签约主体、回购协议签约主体及签约时间、回购节点及放款时间等事项；3、减少资金占用，说服政府土地保证金由原定100%降至60%。这种模式推广策略：1、选择一二线城市；2、积极持续沟通，了解政府需求，“各取所需”，实现底价勾地。3、提前与政府沟通，争取底价摘地；利用第三方拍卖公司，实现保牌和底价摘牌的目标。

4、案例四：合作整理操作方式：1、寻找一级土地整理合作，由合作方负责项目一级开发，项目公司参与二级开发。2、由合作方操作，将三类住宅用地运作，让政府以基准价挂牌，大大降低了土地成本。3、选择具备较强资源的本土企业合作，强强联合。4、利用合作方提前控制地块出入口，为潜在竞争企业制造实质障碍。5、选择二三线城市国资背景等企业的拆迁、迁移项目，通过与原单位达成一致实现低价勾地。

5、例五：不占用公司自有资金的前提下合作操作方式：1、 寻求当地优质合作方，强强联合，各尽所能；2、 基于良好的合作基础，项目土地成本及开盘前所有支付先由合作方先行垫付，项目开盘回正后支付合作对价。3、 利用合作信誉及口碑，争取底价勾地、土地款分批延付、方案快速报批、提前售、资金不监管等有利条件；4、 项目公司占大比例股份操盘，合作方缴纳全额土地款，项目公司投入建设资金，建设前期自由资金投入。5、 引入前融，而且跟合作方沟通，前期融资由合作方进行融资操作。最后结果：项目公司持股达55%，但自由资金峰值几乎为零，年化自有资金回报率超过4000%。

6、案例六：土地成本科目二级科目各类其他费用的优化操作：1、 土地评估分若有分期地块，直接按一期地块和政府沟通缴纳，可以节省二期的费用。2、 交易服务费，多地块同时获取时，可与政府谈判合并计取交易手续费，优化成本。3、 利用政府对于项目公司的有利政策，比如招商引资项目的政策，沟通政府减免交易服务费。4、 基础设施配套费：I、学习研判政府关于水土保持、林地林木补偿、农用地转建设缴纳规费的政府，争取享受减免政策。II、通过采用红线外的基础配套建设的情况，向政府申请基础设施配套费抵扣。

7、案例七：利用有利政策—规避无效成本操作：1、 关注新旧政策的变化，提前获取信息，化被动为主动，通过对比分析，利用政策的有利条件，增加计容面积，减少出让金的缴纳。2、 利用合作方资源，和合作方谈判，以品牌优势及操盘能力输出核心竞争力，提前锁定地价，降低土地款，尽可能让合作方单独承担费用，减少项目资金投入。

8、案例八：收购方式创新操作:1、 在四五六线城市利用自身竞争力：高总价优质项目，分期付款；拆分对价款，通过债务支付降低对价交易的税费。2、 利用合作方的当地资源优势，和当地规划局多次沟通，将规划方案容积率提高，这样增加项目总货值。3、 合作模式创新：先增资后股权收购的方式降低交易税费，一二期独立核算。4、 通过详实尽调，梳理项目公司成本和债务，并科学设计交易路径及支付方式，确保成本可足额税前抵扣、保证资金安全。5、 对合作方对价拆分，明确可分摊成本通过合同专用条款，明确责任，如因合作方原因无足额成本税前列支，造成损失则追索合作方责任；6、 资金支付顺序首先偿还债务，避免后续债权人追索项目公司造成我方损失。以上模式特别提示：1、适用于股权类收并购项目；2、实际可税前列支成本影响最终项目利润；3、对价支付顺序影响资金安全。案例九:争取有利的规划条件操作：1、 可利用当地政府对绿化用地政策没有硬性要求的要求，可和规划局争取纳入项目的统筹建设，这样可以增加货值。2、 将项目代建的市政配套等配套设施纳入计容面积，这样增加项目的可售面积，这样增加项目货值。3、 研读当地的各项条例，如果项目存在代建政府的公厕、垃圾中转站等设施是，和政府积极沟通，讲这些代建工程纳入到项目的计容面积中，增加可售面积。

9、案例九：不建人防操作：1、 选择四五线城市2、 利用政府文件消除政府的顾虑，降低政府的承责风险。巧妙利用政府针对必建人防的要求，比如地质情况的要求，联合勘察单位出具相应的勘察文件，减少或者不建人防。

10、案例十：利用政策，合理避税例如：1、 根据财税（2018）17号文件规定，母公司以土地房屋权转向其全资子公司增资，视同划转，这个可以免契税。2、 从村股份合作社受让集体土地后，通过政策研讨得出“集体土地出让不属于契税征税范围”的结论。经与主管税务机关沟通争取后，成功获得免税批复，有效降低税款。3、 在签订土地成交协议签，需注意摘地法人主体对税费的影响，前置做好沟通工作，这样可以避免契税的损失。契税的缴纳基数按国家的要求，无优化空间，那么我们应从缴纳时间去优化，合理铺排缴纳时间，延长缴纳时间，这样可以减少自由资金的占用时间。