商业地产行业发展前景趋势及投资策略分析

1、商业地产市场状况1999-2010年我国商业地产销竣比一路走高，在住宅限购政策患束锍瓜开始实施的2010年，其销竣比一度达到0.91，达到历史最高值。商业地产作为住宅的替沪枭诽纾代性投资需求，在住宅投资受限的情况下，投资者对商业地产的青睐也不同往常。但是，到2011和2012年由于宏观经济增长速度放缓，商业地产的市场状况也受到诸多不利影响，其供求增速均出现同比下滑。其中2012年全年商业地产（含办公楼和商业营业用房）竣工面积为12542万平方米，同比增长11.73%，增速同比下降4个百分点以上；销售面积为10013万平方米，同比仅增长1.28%，增速下滑10余个百分点。至2012年末，商业地产待售面积为8685万平方米，同比增长22%，需9个月才能将该体量消化。经历10多年的高速发展后，我国商业地产将逐渐由卖方市场进入买方市场。

2、商业地产行业五力竞争模型分析1、对上游供应商议价能力分析商业地产企业的上游主要是政府和房屋建筑企业，土地是商业地产企业重要的投入资源，其价格对商业地产市场价格具有重要的影响，而建安成本在商业地产项目中所占的成本较低，企业对房屋建筑企业议价能力的强弱对其经营状况的影响较弱。下表分别从商业地产企业对政府和房屋建筑企业的议价角度进行了详细分析。

3、对下游需求客户议价能力分析

4、行业籽谇槐杳潜在进入者威胁程度分析商业地产企业面临的潜在进入者主要是住宅地产开发企业，目前阶段下住宅地产企业加码商业地产更多的是一种被动的选择，在住宅限购政策在短期内不会改变的形势下，实力较缔忌贡儋弱的企业可能是退出房地产企业，而资金实力较强的企业则是寻求新的利润增长点，进入到新的领域——商业地产领域。曾经坚守住宅地产领域的房地产企业龙头——万科在住宅限购形势下，也不得不选择进入其并不熟悉的商业地产领域。仅就目前而言，万科进军商业地产旗下已形成三大商业产品线：主打购物中心的“万科广场”、写字楼“万科大厦”及社区商业“万科红”。可见在今后相当一段时期商业地产企业都面临这巨大的潜在进入者威胁。

5、针对住宅地产，商业地产的吸引力表现如何呢？此处前瞻在STP理论的基础上，针对房地产两大细分业务：住宅地产、商业地产进行吸引力评估。基于行业的特性，本次细分市场吸引力评估要素主要选择了七个重要的影响要素，即投资额增速、销售面积增速、投资回报率、进入壁垒、竞争程度、政府政策、战略价值等，从不同维度对其进行吸引力评估。前瞻得出结论，就目前阶段来说，商业地产相较住宅地产对房地产开发商的吸引力要强。

6、行业替代品的替代能力分析针对商业地产企业而言，其开发产品的替代品莫过于企业自行开发营业用房或办公楼，但此种情况往往出现较少，因此商业地产企业的产品面临的替代威胁较小。

7、商业地产行业竞争结构小结