房地产股票估值方法

1、先看净利润率，表一中的均值为20.8%，最高值为中海外发展（00688. HK）的31%，最低值为万科（000002.SZ）的15%。这样的净利润率在各行业中明显处于较高水平，因为A股的整体净利率只有9.3%，其中非金融业只有5.5%，那么地产股的净利率还有提升的空间吗？

2、在此之前，有必要先了解一下房地产的税收政策。房地产业主要有三种税，其一是营业税及附加，征收率为销售收入的5%+0.6%；其二是所得税，征收率为税前利润的25%；三是土地增值税，这个税是房地产业特有的，且影响特别大。

3、土地增值税的主要作用，就是用来调控房价，其计税方法为超率累进，即增值比例越高，税率也就越高。在销售收入扣除开发成本和费用后，毛利与成本费用的比例在20%以下的，税率为0；50%以下的，税率为30%，100%以下的税率为40%，200%以下的为50%，200%以上的为60%。

4、土地增值税的存在使得房产地开发企业的净利率受到了限制。我们可以简撮劝丛食单计算一下净利率的最高限值。假设一套商品房的销售价为100万元，开发成本为0，那么首先要交5.6万元的营业税及附加，然后应交土地增值税（100-5.6）*60%-5.6*35%=54.68万元（35%为速算扣除比率），最后还要交所得税（100-5.6-54.68）*25%=9.93万元。所以税后净利润为100-5.6-54.68-9.93=29.79万元，即净利率的极限是29.79%，而应缴各种税收的极限是房价的70.21%。实际操作中，可能因为税款征收的时间性差异，以及一些税收优惠和补贴，会有短期内超过这一极限的可能性。

5、尽管目前的房地产企业的土地成本普遍不到房价的10%，但毕竟还是需要成本的，加上建安和管理、销农呷蛸筢售、财务等费用，所以20.8%的均苒锃巳伢值，恐怕已经是接近行业极限了。万科以前一直实行少拿地、速开发、快回款的策略，通过提高周转，在减小毛利率放弃一些土地增值额的同时也少交了土地增值税，用薄利多销规避了行业和政策变化的风险。在近两年政府对房地产的调控力度不减的背景下，万科声称已经准备2012年全年过冬，并且对国家政策表示全力支持，这种表态似乎证明了其经营模式的优越性。